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深圳规划和国土资源委员会城市更新问答实录金

更新时间:2020-01-30

  2012年4月20日上午,深圳市规划和国土资源委员会举行“建立长效机制 规范提速城市更新”城市更新在线访谈活动。

  关于银湖郊野公园附近能否盖超高层住宅的问题,目前尚没有明文规定,应依据详细的城市设计研究来确定,具体来说应结合银湖附近山体的高度、视线通廊以及城市景观等方面因素予以科学确定。

  2、在城市更新中,工业升级的地块,可售部分的工业楼宇是需要产业门槛的(比如必须销售给指定产业的企业),是否可用这部分产业导入型办公返迁给拆迁业主?

  1、申报更新单元如以旧住宅区为主且包含行政划拨用地的,应按照《实施细则》中关于旧居住区申报相关要求进行申报。

  2、首先,工业区升级改造没有“导入型办公”的说法;其次,可售部分需要进行回迁的,也应该满足工业楼宇转让相关规定。

  Q:请问按照《细则》要求,大多数人同意改造了,极个别人不同意,成了“钉子户”,影响整个旧改项目,该怎么办?

  2011年,国务院颁布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》,废止了原有的《城市房屋拆迁管理条例》。《国有土地上房屋征收与补偿条例》对政府进行的房屋征收作出了规定,明确了其条件、程序、补偿方式等。但对于市场主体主导开展的搬迁,该条例没有作出规定。

  《深圳市城市更新办法实施细则》在起草过程中与《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行了衔接。

  对于由市场主体主导开展搬迁补偿的,在拆除范围内所有权利主体通过协商和谈判将房地产的相关权益转移到同一主体后,形成的单一主体可申请进行实施主体确认并实施项目开发建设。

  对于由政府组织实施的城市更新项目,如果通过房屋征收方式进行搬迁补偿,只能由政府作为征收的主体,在政府作出征收决定并对被征收人给予补偿后,被征收人应当在搬迁期限内完成搬迁,否则政府可以申请人民法院强制执行。

  《深圳市城市更新办法实施细则》延续了我市城市更新“政府引导、市场运作”的原则,鼓励业主和市场主体通过平等协商达成一致。同时,细则第五章第六节也作出规定,由市场运作的城市更新项目,确有实施的必要性和紧迫性,而实际中又难以推进的话,在满足一定条件的情况下,可申请由政府组织实施。政府经过统筹考虑和综合判断,决定是否组织实施。

  《深圳市城市更新办法实施细则》规定,以旧住宅区为主的城市更新单元,应当由区政府组织开展现状调演、城市更新单元拟订、意愿征集、可行性分析等工作,由区城市更新职能部门进行计划申报;在城市更新单元规划经批准后,由区政府组织制订搬迁补偿安置知道方案和公开招标方案,经占建筑物总面积90%以上且占总数量90%以上的业主统一后,公开选择主场主体。市场主体与所有业主签订搬迁补偿安置协议后,方可形成单一主体。

  按照这一规定,全市旧住宅区将优先通过综合整治等方式改善居住环境,对于环境非常恶劣、配套设施严重缺乏确需以拆除重建的,由区政府组织开展前期工作,区城市更新职能部门进行计划申报。

  按照细则要求,更新单元原则上应满足单元范围内拆除范围的用地面积大于10000平方米的条件,但基于鼓励产业升级、完善独立战地且总面积不小于3000平方米的城市基础设施、公共服务设施或者公益性项目等原因确需划定的,就单元范围、拆除范围、配建要求等内容进行研究,在计划审批过程中予以专项说明。目前,主要针对产业升级转型(工改工)、完善基础设施两种情况可以申报,对其它拆除范围不到10000平方米的,现在不适用城市更新政策。

  Q:更新项目的审批涉及的五类用地指标问题:请问对于现有建成区工业厂房没有经两规处理的房屋(符合两规条件但当时没申报处理),是否有相关政策可以处理。

  2009年,深圳市人大常委会发布《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》。目前,我市相关部门正在加紧研究、制定这一决定的实施办法,待其正式出台后,符合其适用范围和处理条件的,可以按照其规定处理。

  Q:请问南苑新村旧改,是按新规(细则)还是老规?目前已被暂停规划申报审批。

  南苑新村是2010年更新计划,不适用于实施细则的新申报程序,应按原申报程序办理。由于南苑新村信访正在区政府受理,专项规划目前暂停公示。

  福田区华泰小区更新单元、福田区龙溪花园更新单元、罗湖区太宁路金钻豪园更新单元、罗湖区爱国路木头龙更新单元、南山区南苑新村更新单元、南山区鹤塘小区-沙河商城更新单元、盐田区海涛花园更新单元、盐田区桥东片区更新单元等8个单元。

  Q:请问木头龙立项审批了吗?如果没有审批,益田公司凭什么在小区里横行霸道?

  木头龙城市更新单元已列入我市2010年城市更新单元规划制定计划第一批计划。

  1)工业区改造后建筑面积超出原有面积部分的评估地价其评估路径如何设定,对地价的原则性基数及取系数是如何规定的,不计容面积的地下室需要交地价吗?(用作停车场及人防空间)

  2、评估地价的评估技术路线有多种,相关评估机构在具体测算时根据项目特点和评估规则选定恰当的评估路径。

  项目的用地贡献因素在城市更新单元规划审批过程中已有充分考虑,在规划指标方面予以支持。同时,城市更新项目的地价标准在制定时也充分考虑了原有建筑物和拆迁的因素,具体表现为原有合法建筑面积部分可以扣减地价。

  福田区华泰小区更新单元、福田区龙溪花园更新单元、罗湖区太宁路金钻豪园更新单元、罗湖区爱国路木头龙更新单元、南山区南苑新村更新单元、南山区鹤塘小区-沙河商城更新单元、盐田区海涛花园更新单元、盐田区桥东片区更新单元等8个单元。

  Q:一个更新单元内有多个实施项目的,在编制更新单元规划时,怎么去平衡各个项目的开发强度?

  关于一个更新单元多个实施项目的问题,在编制更新单元规划时应遵循公平的原则,即权责对等,依据各个项目的土地贡献率以及配建的保障性住房和非独立占地的公共配套设施,必要时采取腾挪或“空权转移”的方式,合理平衡各个项目的开发量,确保权益和义务相匹配。

  Q:南山区南苑新村旧改,居民已经上报多次不合理,要求成立业委会。能否审批成立业委会。

  Q:南山区的南苑新村所谓的开发商金晖和万科在申报南苑新村的旧改主体是造假,在没有政府的任何批文下,在小区大搞旧改签约,天天在忽悠业主,破坏小区的环境,制造非法广告,拆门、拆窗、很多强都被开发商拆的烂七八糟,请问该怎么办!

  旧住宅区改造应在保障所有业主的合法权益的基础上,进行和谐改造,申报主体、业主应共同维护好改造的正常秩序。据悉,南山区政府已成立南苑新村信访工作小组,对改造问题进行协调处理。

  Q:城市更新后,房产增值,更换新房产证需要不需要交房产增值税?若需要交,那么房产增值税应该由开发商支付还是由原业主支付?是不是应该写入拆迁补偿协议书? (11:04)

  《深圳市城市更新办法实施细则》第67条规定,回迁房产的登记价格以搬迁补偿安置协议约定的价格为准,未约定的由协议双方协商并进行补充约定。

  对于《细则》颁布前已有市场主体进驻征集意愿的,由区政府在《细则》框架内根据自身职权进行处理,并做好宣传工作。对于符合改造要求的,由区政府按照《细则》要求办理,对于不符合的,金虎堂678。建议各区进行清理。今后,严禁市场主体进驻旧住宅区征集意愿,对于企业申报计划的,各区政府更新职能部门及我委军不受理。产生纠纷,造成维稳问题的,由辖区政府按有关程序进行清理。建议企业自行理顺经济关系后退出旧住宅区。

  Q:1、更新单元范围内散落几块国有未出让用地,面积都大于3000平米,经腾挪置换后是否可保留3000平米用于基础设施建设?

  2、《实施细则》第十三条第一款第三项规定如何理解?什么是用地清退?如何清退?

  1、根据《实施细则》,因规划统筹需划入城市更新单元的边角地、夹心地和插花地,总面积不能超过项目拆除范围用地面积的10%且不超过3000平方米的部分,可以作为零星用地一并出让给项目实施主体;超出部分应当结合城市更新单元规划的编制进行用地腾挪或者置换,在城市更新单元规划中对其规划条件进行统筹研究。

  2、该项规定是指被非法占用的已完成征转及补偿手续的国有未出让用地和基本农田保护区用地不得划入更新单元,但是如果是通过城市更新来实行用地清退的,可划入单元范围。清退可基本理解为自行拆除被非法占用土地上建筑物的行为。

  3、拆除范围内建筑物的测绘查丈工作,有相关资质的专业单位均可参与,谢谢。

  [蔡耿生]:罗湖区爱国路木头龙更新单元已纳入全市2010年城市更新计划,目前城市更新单元规划已通过市规划和国土资源委员会技术会议初审,并已进行了规划公示,目前正在进行公示意见的处理和协调工作,尚未提交市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审批。

  Q:你好,一个城市更新单元内有工业用地,也有部分村股份公司无证工业厂房、宿舍等,请问具体胡地价标准如何确定?

  [肖纯]:《深圳市城市更新办法》和《深圳市城市更新办法实施细则》对城市更新的地价标准有明确规定。城市更新项目范围内存在多种用地的,在地价测算时根据用地构成分类测算并计收总额。

  Q:我是南苑新村的业主,积极支持旧改,但是有少部分业主经常上访,进行不合理的诉求,严重影响到我们签约业主对南苑新村旧改的积极性,请问这样情况如何保证我们签约业主的利益?对部分诉求谋取最大利益的业主如果处置?

  [谭权]:南苑新村改造项目已纳入2010年城市更新计划,目前正在专项规划申报阶段。对于南苑新村改造中存在的信访问题,南山区政府已成立工作小组进行研究协调。

  Q:请问谭领导,水贝珠宝商圈中贝丽花园的旧城改造什么时候开始?现在整天有那么多房地产公司来家里要签各种优惠的合同?很烦脑

  [谭权]:按照实施细则要求,旧住宅区改造今后均由区政府组织申报,城市更新主管部门不再受理开发企业作为申报主体的申报。业主应当了解政策、谨慎识别,增强自我保护意识,避免今后出现各类纠纷,损害自身利益。

  Q:我房子是四类居住用地,在法定图则里面属于地块现状保留。请问,在城市更新拆迁重建范围是不是不能列入范围?

  [蔡耿生]:对于法定图则中现状保留地块能否纳入城市更新拆除重建范围的问题,应依据《深圳市城市更新办法实施细则》第三十一条以及《深圳市城市更新计划申报指引》等政策文件,综合评判改造的紧迫度和可行性后予以科学确定。

  Q:城市更新,房产登记价格增值,这增值税应该由开发商缴纳还是由原业主缴纳?

  Q:您好,我公司是横岗138项目改造单位,项目的专项规划已经规土委审批完毕,由于拆迁问题(现仍有一钉子户),现我公司想分两期实施开发,想问一下实施方案是由我公司报龙岗区旧改办,再由旧改办报市规土委;还是直接由龙岗区旧改办报市规土委。

  [蔡耿生]:横岗138项目属于宝安龙岗区70个旧改遗留项目,由区政府组织申报和组织实施。如对已批准的旧改专项规划中确定的实施分期进行调整,铁算盘金科·博翠碧蓝湾 央景王座红动全城应由开发主体先向龙岗区城市更新办提出申请,经同意后由龙岗区城市更新办向市规划国土委提出申请。

  Q:布心花园一、二、三区均有开发商进驻小区开展旧改工作,请问他们的行为是否符合细则要求?

  [汪亮]:根据《实施细则》要求,未列入计划的旧住宅区申报进行城市更新的,由区政府牵头开展现状调研、城市更新单元拟定、意愿征集、可行性分析等工作,并由区城市更新职能部门申报。不再由市场主体自发进行意愿征集和计划申报。

  Q:既然木头龙城市更新单元已列入我市2010年城市更新单元规划制定计划第一批计划,而且开发商益田已经与很多业主签订了拆迁协议,那么,在政府出台了新的城市更新改造政策的背景下,木头龙的更新改造是否需要按照新政策要求,由政府重新组织意愿调查、可行性分析等程序?谢谢!

  [蔡耿生]:木头龙城市更新单元已列入我市2010年城市更新单元计划第一批计划,不需要按照2012年出台《深圳市城市更新办法实施细则》的规定由政府重新组织意愿调查。 -

  Q:请问,如果城市更新没有提前片求住户意愿,开发商自己开始拆除,是合法的吗?

  [肖纯]:进行城市更新计划申请之前,应当按照计划申报指引的要求,由申报主体征集拟拆除范围内相关权利人的更新意愿。意愿比例达到一定要求后,方可进行申报。其中,旧住宅区类改造应当由区政府组织开展前期工作。

  [肖纯]:您所指的“市场评估价”应该是指地价测算过程中,对于某些类型的城市更新项目,按照评估的方式测算出基本反映其市场价值的地价。

  Q:银湖三九片区更新计划的申报人,在申报此项目前,从未与片区内的业主开会告知、征求意见,此后2年多的时间,也未与业主们沟通过,业主们始终不知情,直至4月2日媒体发布草案公告,才知道自己将被拆迁。要求市更新办重新严格审核,听取业主们的意见,严格按更新程序办事,制止违规行为!

  [谭权]:银湖三九片区专项规划正在公示中,业主可以在公示期内反映意见和建议,我们将及时研究处理。

  Q:更新办各位领导,你们好,在一个城市更新单元,规划方向是居住,现60%用地是我公司的工业用地,其余40%是村股份公司的无产权证的工业厂房、宿舍等,请问如果我司是开发主体,具体的地价标准如何确定?尽量详细一些吧,非常非常感谢! (11:36)

  [肖纯]:工业区改造为居住功能的,地价计收标准详见《深圳市城市更新办法》第38条。

  40%没有产权证的建筑,如果也没有其他合法的土地权属证明,不能视为有合法手续的用地。在规划和用地审批时,批准由实施主体进行开发建设的用地最终就不能超过60%(原有合法手续的用地),40%的这部分用地如果不能出让,应当由实施主体完成拆迁并无偿移交政府,相应地就不涉及地价问题。

  [肖纯]:1、业主与开发单位签订的搬迁补偿安置协议是具有法律效力的民事协议。如发生纠纷,可以按照协议约定的争端解决方式诉诸仲裁、诉讼等。

  业主在签订协议时,应当谨慎识别,重点关注协议的内容和生效时间、生效条件等。

  2、政府对实施主体的监管体现在:区政府城市更新主管部门在实施主体确认时,会与该实施主体签订项目实施监管协议,规定相关的责任义务和各区相应的监管措施,如部分区要求设立资金监管帐户等。

  该监管协议的履行情况在项目后续的用地审批、规划验收、预售许可等阶段都将由相应的部门予以核查。

  市场评估时应当尽量反映地块的市场价值,按照相关评估技术路线进行。公开出让成交价与参与竞价人的报价有直接关系,不确定性较大。

  Q:谢谢谭处长的及时回复,以后这类的房地产商的进驻,我们是不是只关注贵局的官方网站就可以了?

  [谭权]:不客气。关于旧居住区申报进行城市更新,由区政府组织开展现状调研、城市更新单元拟定、意愿征集、可行性分析等工作,并由区城市更新职能部门进行申报。在计划列入时,我委将在门户网站、《深圳特区报》和《深圳商报》及项目现场进行公示。同时,旧居住区更新原则上应以公开方式选择市场主体。

  [主持人]:由于时间关系,我们今天的在线咨询交流活动到此结束。直播结束后我们将把本次的直播实录公布在网站“公众互动”下的“在线访谈”栏目中,以供大家查询。感谢各位网友的积极参与,感谢广大市民对“建立长效机制 规范提速城市更新城市更新在线访谈活动”的关注和支持。谢谢各位嘉宾的参与。再见!


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